許家印不止 " 沉迷 " 于新能源 汽車 車間，他的新關注點或許還有物業服務。

7 月 31 日，中國恒大（03333.HK）宣布或將集團的物業分拆上市。消息過去不及半月，8 月 13 日晚，中國恒大又發布公告，稱旗下恒大物業合計引入了 235 億港元戰略 投資 。據此估算，恒大物業總估值約為 838 億港元（750 億元）。目前上市的物管公司中，擁有千億市值的僅有碧桂園服務一家。

恒大物業的上市進程正在穩步推進，不光此次引入的戰投金額遠超外界預計，奔向許家印的投資方隊伍也巨頭云集。據悉，恒大物業此次將引入 14 家戰略投資者，包括中信、光大控股等大型央企，紅杉資本中國基金、云鋒基金等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業。

值得注意的是，此次戰投中還包括中國恒大董事局主席許家印的老朋友——香港華人置業創始人劉鑾雄的妻子陳凱韻。其本次認購恒大物業 5.37% 股份，支付對價為 45 億港元，是此次認購比例最高的投資者，也是唯一的個人投資者。

許家印與這些 " 投資天團 " 的大佬們頗有淵源。比如，在此次入股恒大物業前，劉鑾雄家族就持有中國恒大超過 5％的股份，對恒大股票及債券亦是積極投資。2014 年， 馬云 曾入股許家印名下廣州恒大足球俱樂部，馬化騰的騰訊也與恒大合作，成立恒騰網絡。

此次引戰完成后，戰投方合計持有目標公司（Mangrove 3,Ltd.）28.061% 股權，中國恒大仍持有 71.939%，恒大物業仍為中國恒大間接非全資附屬公司。關于本次融資，中國恒大表示，融資為集團物業管理業務引進了一批卓有聲譽的戰略投資者，將會提升其物業管理業務的企業形象、專業水平，也能支持其成長和發展。

許家印的強大朋友圈可見一斑。有分析稱，中國恒大此次引戰獲得馬云、馬化騰、沈南鵬等大佬力撐，充分顯示出恒大物業的巨大發展潛力。不過，鑒于恒大物業過往在管項目多來自恒大自身開發資產，上市之后，恒大如何在市場化、多元化方面展開動作值得關注。

受此消息影響，8 月 14 日，中國恒大高開，盤中一度漲超 7％，收盤總市值為 2926 億港元。

恒大物業可能在一年內上市

恒大在 8 月 13 日的公告中披露了引入戰投的具體投資情況。除陳凱韻之外的其他機構投資者中，華泰國際大灣區投資有限公司出資 40 億港元，紅杉資本旗下 SCC Growth VI 2020 B，L.P. 出資 34.5 億港元。阿里旗下的云峰基金認購 15 億港元，持股比例 1.791％；騰訊控股認購 12 億港元，持股比例 1.433％；夏海鈞認購 5.5 億港元，持股 0.657％；周大福創始人鄭家純家族認購 5 億港元，持股比例 0.597％。

早在 7 月 31 日，中國恒大發布公告稱，正考慮分拆旗下物業管理服務及相關增值服務業務，在香港聯交所獨立上市。如若該板塊最終能夠成功分拆上市，將成為恒大旗下繼中國恒大、恒大健康、恒騰網絡、嘉凱城、ST 恒寶之后的又一上市平臺。

恒大物業極有可能在一年之內完成上市。值得注意的是，此次公告中稱，恒大物業引入的戰投，也即買方具有回購權。

按照公告資料，在（此次戰投協議）交割日（暫定為 2020 年 8 月 20 日）的第二周年日或之前，若恒大物業未能完成上市，戰略投資者有權要求恒大以其支付的原始對價加年利息 10% 的價格，回購戰投所持有的全部或部分股權。

恒大物業目前成色幾何？公開資料顯示，恒大物業管理業務主要由全資子公司金碧物業有限公司承擔。金碧物業公布的數據顯示，公司員工近 7 萬人，在管項目超 1200 個，合約管理面積約 5 億平方米。

據第三方機構克而瑞顯示，截至 2019 年末，中國恒大物業板塊金碧物業在管面積達 3.52 億平米，排名第四，僅次于萬科物業、碧桂園服務、彩生活。就業務管理收入而言，金碧物業排在碧桂園服務、綠城服務、招商積余、保利物業、雅生活服務及中海物業之后，位列第七。

中國恒大方面表示，因目標公司交割后仍將維持為中國恒大的子公司，因此集團預期將不會就出售事項錄得實際收益或虧損。

公告稱，截至 2019 年末，恒大物業實現稅后利潤約為 9.23 億元，同比漲近 3 倍。截至 2020 年 6 月 30 日，恒大物業未經審核凈資產總值為 27.73 億元。據中國恒大 2019 年年報，恒大物業管理收入達 43.8 億元，2017 年與 2018 年，這個數字分別為 30.24 億元、40.67 億元。

不過，2017 年 -2019 年間，中國恒大的總收入分別為 3110 億元、4662 億元和 4775.6 億元。這也意味著，最近三年，恒大物業管理收入占總營收的比例均不超過 1%。

巨頭青睞的 " 香餑餑 "

2014 年，花樣年控股將旗下物業管理公司彩生活分拆上市，自此成為 " 內地物業管理公司分拆上市第一股 "。四年后，房地產行業掀起新一輪物業分拆潮，碧桂園、雅居樂、新城控股、佳兆業、旭輝等房企先后將旗下物業管理業務分拆上市。

2019 年，房企物業上市迎來 " 井噴 " 勢頭。這一年，共有 12 家物管企業以 IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，數量等于此前五年主板物業股的總和。2014 年到 2018 年，登陸資本市場的物管企業一共才 12 家。

克而瑞數據顯示，截至 2019 年末，24 家上市物業服務企業市值總額 2355.9 億元，多數企業市盈率超 20 倍。

從物業企業在資本市場的表現來看，2020 年以來，在整體市場受新冠肺炎疫情影響表現不佳的大背景下，物業板塊平均漲幅達 37%。其中，漲幅最高的是銀城生活服務，今年年內股價暴漲近 5 倍；而如今碧桂園服務的市值，也堪比半個碧桂園。

房企分拆物業管理板塊上市，可利用其輕資產、低負債、現金流充裕的特點，拓寬融資渠道。據第三方統計顯示，僅今年上半年，就有約 21 家房企分拆物業管理業務赴港遞交招股書，幾乎所有成功上市的物管企業均獲得超百倍的超額認購，24 只香港物業股上半年平均漲幅為 54.32%。

" 物業行業 PE 估值高于同期的其他行業，這也展現了資本市場對物業行業的高度認同。" 永升服務（旭輝控股旗下）執行董事兼首席財務官周迪稱。有分析指出，物業公司大量引入戰投，意在提高其估值。

在知名財經評論人黃立沖看來，此次恒大物業之所以引入多家戰投，或是想利用上市機會為自身獲得更大規模融資，以覆蓋恒大在恒大物業業務上所占用的資金，亦不排除恒大為戰投做出了高額業績承諾。

某種程度上，恒大引入戰投的目的，或與投資巨頭搶灘物管市場的野心不謀而合，也正因此，擁有大規模體量的房產物管企業，亦成為投資機構渴望入手的 " 香餑餑 "。兩個月前，此次投資恒大物業的紅杉與騰訊，還將觸手伸向另一家 TOP 級房企世茂集團。

今年 5 月，紅杉資本中國基金、騰訊完成了對世茂集團旗下全資子公司——世茂服務控股有限公司的戰略投資，投資總金額達 2.44 億美金。彼時，紅杉資本中國基金投資合伙人蘇凱表示，物業管理作為房地產開發后市場上的存量管理業務，發展空間巨大。

目前，僅就地產龍頭 " 碧恒萬融 " 四家而言，物管類存量市場發展空間巨大。2019 年萬科物業實現營業收入 127 億元，較 2018 年的 98 億元同比增長 29.7％；融創中國物業管理板塊實現收入 70 億元，同比增長約 35.5％；碧桂園服務實現收入 96.45 億元，同比增速超過 100％。

頭部企業的動向代表著某種趨勢。截至目前，前十大房企中，除恒大外，融創和華潤置地都已有了明確的分拆計劃，碧桂園、保利、中海和招商蛇口已完成物業分拆上市，綠地、龍湖分別入股了雅生活和綠城服務，只剩萬科的物業板塊沒有明確對接資本市場的跡象。

有觀點認為，可觀的財務收益回報以及日后與物業公司的業務協同，或是投資者的主要訴求，這也不排除是投資巨頭愿與恒大等大體量物管企業合作的重要緣由。值得注意的是， 科技 化、智能化、線上化、以及緊貼消費者正成為物管行業發展的新趨勢。近期召開的 2020 藍籌物業百強峰會上，多位房企物管企業高管皆表達了類似觀點。

在龍湖智慧服務集團總經理曾益明看來，企業應致力于實踐物業服務與數字化、自動化、智能化的深度融合。周迪在上述會議上表示，隨著消費理念改變、科技投入及行業自我革新，物業行業將進一步開拓市場邊界。

千丁互聯高級副總裁王建輝也在會上透露，接下來的五年，大量物業企業會借助于今天科技的進步，在已經完成管控效率的基礎上，完成驚險一跳，以變革驅動整個行業，提升運營效率。

這個新的藍海正在激烈翻涌。正如易居企業集團 CEO 丁祖昱曾在 2019 年底預測，未來 10 年物業管理規模將達 500 億平方米，從基礎服務到增值服務，物業服務市場空間將達到 3 萬億元。

來源：中國企業家雜志