時隔近一年，公積金貸款利率再度迎來下調(diào)。

5月7日，央行公告下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下 （含5年） 和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別從2.35%、2.85%下調(diào)至2.1%、2.6%。公告發(fā)布后，多地公積金管理中心迅速響應，宣布自5月8日起執(zhí)行新的利率水平。

同日，央行還宣布下調(diào)政策利率0.1個百分點，將帶動LPR同步下降0.1個百分點。

時代周報記者注意到，經(jīng)此次調(diào)整，公積金貸款利率與商貸利率的利差進一步拉大。數(shù)據(jù)顯示， 2025年第一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%，處于歷史低位。

在多位受訪人士看來，預計此次公積金貸款利率調(diào)整有望帶動商業(yè)貸款利率隨之下調(diào)，并且下調(diào)幅度可能超過LPR下調(diào)幅度。照此推算，后續(xù)新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將有望進入“2”字頭。

冠苕咨詢創(chuàng)始人、資深金融監(jiān)管政策專家周毅欽向時代周報記者表示，未來新發(fā)放商貸利率有可能逐漸降至“2”字頭，但不會很快，之前部分地區(qū)被監(jiān)管部門指導重新回調(diào)到3%以上。從目前市場情況來看，隨著房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，經(jīng)過幾年的市場底部調(diào)整后，房貸利率未來幾年可能逐步回歸常態(tài)化水平。即使達到“2”字頭，也不會持續(xù)很長的時間。

蘇商銀行研究院高級研究員杜娟向時代周報記者表示，此前部分城市首套商貸利率曾跌到3%以下，后陸續(xù)上調(diào)，政策也引導銀行避免因競爭而導致過度價格戰(zhàn)，從而擠壓息差、影響可持續(xù)發(fā)展。

一、公積金貸款利率低至2.1%，深圳最快7月1日調(diào)整存量貸款利率

5月7日，央行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，自2025年5月8日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下 （含5年） 和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下 （含5年） 和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。

公告發(fā)布后，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西寧、湘潭等多地公積金管理中心響應迅速，宣布自5月8日起調(diào)整個人住房公積金貸款利率，5月8日起發(fā)放的個人住房公積金貸款將執(zhí)行降低后的新利率，而5月8日前已發(fā)放的個人住房公積金貸款，按照借款合同約定自2026年1月1日起執(zhí)行新利率。

值得一提的是，個別城市對于存量的公積金貸款利率調(diào)整稍快。

根據(jù)《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定，公積金貸款發(fā)放后，遇國家公積金貸款利率調(diào)整的，公積金中心應當按季度對貸款利率進行調(diào)整。因此， 在5月8日之前深圳市已經(jīng)發(fā)放的個人住房公積金貸款，將自2025年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率。

此次公積金貸款利率調(diào)整，將有效減輕購房者月供壓力。以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式的首套房貸款為例，此次下調(diào)后，購房者每月月供減少約133元，累計30年月供減少約4.76萬元。

“個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，預計每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭的剛性住房需求，有助于房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。”5月7日，央行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示。

中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，調(diào)降公積金貸款利率，既是順應市場利率變化，及時推動降低居民公積金貸款成本的表現(xiàn)，也有助于提升公積金貸款對居民的新引力，支持居民根據(jù)自身需要擴大住房消費。

不過， 也有購房者“沒趕上趟”。

有河南的購房者在某社交平臺上分享稱，“昨天剛拿到房產(chǎn)證，今天就看到公積金利率下調(diào)0.25%的消息。”其3月底完成簽約，4月份公積金放款，如果明年1月1日開始執(zhí)行新的利率，這期間利息會多出幾百元。

二、商貸利率下調(diào)幅度有望超過LPR降幅

除了個人住房公積金貸款，當前，購房者更關(guān)注的是存量商貸利率何時調(diào)降、降幅多大。

目前我國絕大部分房貸利率均為浮動利率，即“LPR+加點”。2024年5月17日，央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布多條重磅地產(chǎn)政策：下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個百分點，取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

政策發(fā)布后，全國各大城市新發(fā)放的房貸利率下降顯著，但同時，新老購房者貸款利差也進一步拉大。對此，2024年10月，央行宣布統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調(diào)整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。 目前，大部分購房者的房貸利率已調(diào)整為LPR-30BP，即3.3%。

來自江西的趙女士向時代周報記者表示，其在2021年買了自己的第一套房子，貸款總額52萬元，期限20年，“當時簽的是浮動利率，經(jīng)過這幾年的調(diào)整，貸款利率從一開始的5.8%降到現(xiàn)在的3.3%，月供金額已經(jīng)從3700多元降到現(xiàn)在的3010多元。”

此外，央行還發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期。在利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月貸款市場報價利率 （LPR） 。

今年5月7日，央行宣布下調(diào)政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率 （LPR） 同步下行約0.1個百分點。這也意味著， 商業(yè)性個人住房貸款利率即將迎來一波調(diào)整。

周毅欽向時代周報記者表示，央行此次政策利率下調(diào)后，預測將會牽引五年期LPR下行。具體調(diào)整待本月LPR公布后，預計五年期LPR可能同步下調(diào)0.1%。對于房貸客戶來說，如果存量房貸采用浮動利率機制，其實際生效時間取決于貸款合同的重新定價周期。公積金利率調(diào)整往往領(lǐng)先商貸利率變化，后續(xù)商貸利率進一步下行，保持兩者合理價差，目的是促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)。

“上個月剛剛辦理了商業(yè)性個人住房貸款，利率是3.15%，如果這個月LPR降了，就準備把房貸重定價周期調(diào)到3個月，問題不大。”來自廣東深圳的徐先生告訴時代周報記者。

當前，商業(yè)性個人住房貸款利率和個人住房公積金貸款利率均處于歷史低位，且兩者利差進一步擴大。

據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2025年3月，個人住房新發(fā)放貸款 （本外幣） 加權(quán)平均利率約為3.11%，比上年同期低約60個基點，處于近年來最低水平。

此次公積金貸款利率調(diào)降后，意味著5年以上首套個人住房公積金貸款利率與商貸利率之間利差擴大為50個基點。

東吳證券研報認為，公積金貸款利率對于商業(yè)貸款利率具備一定的錨定作用，過往公積金貸款與商業(yè)貸款利率差持續(xù)收窄，導致商業(yè)貸款利率下調(diào)空間受限，因此此次公積金貸款利率的下調(diào)對于解決行業(yè)核心堵點具有重要意義。

東方金誠首席宏觀分析師王青向時代周報記者表示，在降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點帶動下，商業(yè)性個人住房貸款利率預計會迎來更大幅度下調(diào)。

“2025年一季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%，預計此次公積金貸款利率調(diào)整有望帶動商業(yè)貸款利率隨之下調(diào)，且商貸利率的下調(diào)幅度有望超過此次LPR的下調(diào)幅度。”上述東吳證券研報認為。

國盛證券研報也分析稱，2025年在利率中樞下移趨勢中，住房按揭利率也將跟隨下行，將會有更多城市新發(fā)利率進入“2”字頭，一方面將減輕購房者信貸負擔，另一方面少部分城市貸款成本或?qū)⒅鸩娇繑n住房租金回報率，對樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生一定積極效果。

值得注意的是，貸款利率調(diào)降，銀行的存款利率是否將同步調(diào)整，也備受市場關(guān)注。

貸款利率的下行預計將使商業(yè)銀行凈息差繼續(xù)承壓。根據(jù)國家金融監(jiān)管總局披露，2024年第四季度，商業(yè)銀行凈息差為1.52%，環(huán)比下降0.01個百分點。

去年10月，一年期LPR、五年期LPR均下調(diào)25BP，此后六大行3個月、6個期、一年期、兩年期、三年期和五年期存款利率均下調(diào)25個基點，分別為0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%和1.55%。

本文來自微信公眾號： 時代周報 ，作者：黃宇昆，編輯：蘭爍